Non-discrimination à l'accès au logement : 25 critères et sanctions

Mardi matin, un propriétaire vous confie son T3 en centre-ville. Avant de signer le mandat, il précise : « Je préfère un couple sans enfants, plutôt de la région. » La phrase paraît anodine. Pourtant, elle contient deux critères interdits par la loi : la situation de famille et le lieu de résidence. Si vous l'appliquez, vous engagez votre responsabilité, celle de votre agence et celle du bailleur.

La non-discrimination logement ne se limite donc pas à de grands principes. Elle s'invite dans chaque annonce, chaque visite et chaque étude de dossier. Par ailleurs, associations et pouvoirs publics recourent au testing pour vérifier les pratiques réelles des professionnels.

Dans cet article, vous découvrirez d'abord ce que dit la loi et les 25 critères interdits. Ensuite, nous verrons comment fonctionne le testing et quelles sanctions s'appliquent. Enfin, vous trouverez une méthode concrète pour sélectionner vos candidats sans risque, ainsi que les obligations de formation qui vous concernent.

Que dit la loi sur la discrimination dans le logement ?

En matière de non-discrimination logement, le cadre juridique repose sur plusieurs textes complémentaires. D'un côté, le Code pénal définit la discrimination et la punit. De l'autre, la loi du 6 juillet 1989 encadre la location, tandis que des règles déontologiques s'imposent aux professionnels.

Les articles 225-1 et 225-2 du Code pénal

L'article 225-1 définit la discrimination comme toute distinction opérée entre des personnes sur le fondement d'un critère qu'il énumère. Autrement dit, la loi n'interdit pas le refus en lui-même, mais son motif. Un bailleur reste donc libre de choisir son locataire, à condition de s'appuyer sur des éléments objectifs.

L'article 225-2 du Code pénal précise ensuite les comportements punissables. Parmi eux figurent le refus de fournir un bien ou un service et le fait de subordonner cette fourniture à un critère discriminatoire. Ainsi, refuser une visite ou une location pour l'un de ces motifs tombe sous le coup de la loi.

Le code de déontologie des professionnels

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixe le code de déontologie des professionnels de la transaction et de la gestion immobilières. Il leur impose notamment de respecter les lois et règlements, dont l'interdiction des discriminations.

Qui est concerné ?

Tous les acteurs de la mise en location sont visés : propriétaires bailleurs, agents immobiliers, agents commerciaux, gestionnaires locatifs et négociateurs salariés. De même, la règle s'applique aux particuliers qui louent sans intermédiaire. En pratique, chaque personne qui intervient dans le choix du locataire porte une part de responsabilité.

Les 25 critères de discrimination interdits

L'article 225-1 dresse une liste fermée de critères. Selon le décompte retenu, on en recense 25, notamment depuis l'extension opérée par la loi du 21 mars 2022 relative aux lanceurs d'alerte. Gardez cette liste sous la main pour chaque sélection de candidats :

1. L'origine
2. Le sexe
3. La grossesse
4. L'apparence physique
5. La particulière vulnérabilité résultant de la situation économique
6. Le patronyme
7. Le lieu de résidence
8. La domiciliation bancaire
9. L'état de santé
10. La perte d'autonomie
11. Le handicap
12. Les caractéristiques génétiques
13. Les mœurs
14. L'orientation sexuelle
15. L'identité de genre
16. L'âge
17. Les opinions politiques
18. Les activités syndicales
19. La capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français
20. L'appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie
21. L'appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une nation
22. L'appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une prétendue race
23. L'appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une religion déterminée
24. La situation de famille
25. La qualité de lanceur d'alerte, de facilitateur ou de personne en lien avec un lanceur d'alerte

En somme, retenez une règle simple : tout ce qui touche à la personne, et non à sa capacité à payer le loyer, est à proscrire. Le site justice.fr propose d'ailleurs une synthèse claire des règles applicables à la location.

Exemples concrets de discrimination à l'accès au logement

Certains scénarios reviennent souvent dans les situations de discrimination accès au logement. En voici quatre, inspirés de cas typiques :

• Le nom : un candidat au patronyme à consonance étrangère s'entend dire que le bien est déjà loué, alors qu'un autre obtient une visite le lendemain.
• La famille : l'agent écarte une mère seule avec deux enfants « pour préserver la tranquillité de l'immeuble ».
• La résidence : le bailleur refuse un dossier parce que le candidat vit dans un quartier jugé « difficile ».
• Le handicap : l'agence décline la candidature d'une personne en fauteuil sans même examiner ses revenus.

Dans chacun de ces cas, le motif réel du refus n'a aucun lien avec la solvabilité. C'est précisément ce que la loi sanctionne.

Les situations à risque en agence

Au-delà des refus explicites, certaines pratiques créent un risque plus diffus. Ainsi, une annonce qui mentionne « idéal jeune actif » ou « pas d'enfants » constitue déjà un indice. Il en va de même pour un tri des appels selon l'accent ou pour des questions sur la religion pendant une visite.

Attention aussi aux garants. Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ne peut pas refuser une caution au motif qu'elle ne réside pas en métropole. Enfin, exiger systématiquement un CDI expose à un risque de discrimination indirecte, car cette exigence écarte de fait des indépendants, des intérimaires ou des retraités solvables.

Le testing des agences immobilières : comment ça marche ?

Dans la profession, on parle souvent de « testing agences immobilières » pour désigner ces opérations de contrôle discrètes. Leur but consiste à vérifier, en conditions réelles, si une agence traite tous les candidats de la même manière.

Le principe du testing

Le mécanisme reste simple : deux profils fictifs, identiques sauf sur un critère (le nom, l'âge ou la situation familiale), sollicitent la même agence. Si les réponses diffèrent, la discrimination devient visible. Associations, chercheurs ou services de l'État peuvent mener ces tests.

Sur le plan juridique, l'article 225-3-1 du Code pénal précise que le délit reste constitué même si la demande visait à démontrer la discrimination, à condition que la preuve soit établie. Par conséquent, le testing constitue un moyen de preuve reconnu.

Demandes discriminatoires d'un propriétaire : que faire ?

Revenons au propriétaire qui souhaite « un couple sans enfants, plutôt de la région ». Votre mandat ne vous oblige jamais à appliquer une consigne illégale. Au contraire, la suivre ferait de vous l'auteur du délit, au même titre que lui.

Voici une méthode en trois temps :

1. Expliquer calmement que ces critères sont interdits et rappeler les peines encourues.
2. Recentrer la discussion sur des critères objectifs : revenus, garanties, complétude du dossier.
3. Tracer l'échange par écrit, puis refuser le mandat si le propriétaire maintient sa position.

Pour vous appuyer, les guides « Louer sans discriminer » du Défenseur des droits proposent des fiches pratiques à remettre aux bailleurs.

Quelles sanctions en cas de discrimination à la location ?

Lorsqu'on évoque les sanctions discrimination location, trois volets se cumulent : pénal, administratif et civil. Leur sévérité justifie à elle seule une vigilance de chaque instant.

Les sanctions pénales

Selon l'article 225-2 du Code pénal, la discrimination est punie de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende. Les peines montent à 5 ans et 75 000 € lorsque les faits se produisent dans un lieu accueillant du public, comme une agence.

Pour une personne morale, l'article 131-38 multiplie l'amende par cinq, soit 225 000 € sur la base de 45 000 €. En outre, la victime peut obtenir des dommages et intérêts. Pour un professionnel, une condamnation peut également entraîner des sanctions disciplinaires.

Les sanctions administratives

Le contenu du dossier demandé compte aussi. Selon la loi de 1989 (article 22-2), exiger une pièce non autorisée expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par exemple une agence. Cette sanction s'applique même sans intention discriminatoire.

Les recours des victimes

Une personne qui s'estime discriminée dispose de plusieurs voies :

• Saisir le Défenseur des droits, gratuitement, par téléphone au 3928 ou en ligne.
• Porter plainte auprès de la police, de la gendarmerie ou du procureur de la République, dans un délai de 6 ans.
• Se constituer partie civile pour obtenir réparation de son préjudice.

De son côté, le Défenseur des droits peut proposer une médiation ou orienter le dossier vers des poursuites.

Sélectionner les dossiers sans discriminer

Pour sécuriser la sélection dossiers locataires, la meilleure protection reste une méthode écrite, identique pour tous. La non-discrimination logement devient alors un réflexe de process plutôt qu'une affaire de bonne volonté.

Une grille d'analyse objective

Vérifier les revenus, le garant ou le ratio entre loyer et revenus reste parfaitement licite. Seule condition : appliquer la même méthode à chaque candidat. Votre grille peut ainsi comporter :

• un ratio loyer/ressources défini à l'avance ;
• la liste des garanties acceptées (caution personnelle, Visale, garantie bancaire) ;
• l'ordre d'arrivée des dossiers complets ;
• une trace écrite du motif de chaque refus.

En revanche, écarter un candidat pour sa précarité ou pour la nature de ses ressources, par exemple des allocations, peut relever du critère de vulnérabilité économique. Mieux vaut donc évaluer le montant et la régularité des ressources, sans juger leur origine.

Pièces autorisées et pièces interdites

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des justificatifs que vous pouvez demander.

Pièces autorisées :

• pièce d'identité ;
• justificatif de domicile ;
• justificatif d'activité professionnelle ;
• justificatifs de ressources.

Pièces interdites :

• relevé de compte bancaire ;
• contrat de mariage ;
• carte Vitale ;
• dossier médical ;
• extrait de casier judiciaire ;
• photo, hors celle de la pièce d'identité.

Ces règles valent aussi pour le garant. Ainsi, réclamer les relevés bancaires de la caution expose aux mêmes sanctions.

Se former à la non-discrimination logement

Vous cherchez une formation non-discrimination immobilier compatible avec votre agenda ? La requête « formation loi Alur 2 heures » revient souvent, mais l'obligation découle précisément du décret n° 2016-173. Ce texte impose aux titulaires de la carte professionnelle 42 heures de formation sur 3 ans, dont 2 heures consacrées à la non-discrimination à l'accès au logement. Par ailleurs, une extension aux agents commerciaux est annoncée : nous détaillons ce point dans notre article sur l'obligation de formation en déontologie et non-discrimination. Pour une vue d'ensemble, consultez aussi les 3 formations obligatoires en immobilier, puis découvrez notre module dédié à la non-discrimination à l'accès au logement.

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WeUp+ propose une application mobile de formation nouvelle génération, pensée pour les agents et les dirigeants d'agence. Ses modules courts, accessibles sur smartphone, s'intègrent facilement entre deux visites. Vos collaborateurs suivent ainsi leur formation à leur rythme, tout en ancrant les bons réflexes : rédiger une annonce neutre, répondre à un propriétaire exigeant, construire une grille de sélection. De plus, les cas pratiques s'inspirent de situations réelles d'agence, pour une mise en application immédiate.

L'essentiel à retenir

Avant de passer aux questions fréquentes, voici les points clés à mémoriser :

• La non-discrimination logement repose sur l'article 225-1 du Code pénal, qui liste 25 critères selon le décompte retenu.
• Seuls des critères objectifs liés à la solvabilité, appliqués à tous, restent légitimes.
• Le testing constitue un moyen de preuve reconnu.
• La discrimination est punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, portés à 5 ans et 75 000 € dans un lieu accueillant du public.
• Demander une pièce interdite expose à une amende administrative.
• Une consigne discriminatoire d'un propriétaire ne vous protège jamais.

FAQ sur la non-discrimination logement

Ces trois questions reviennent régulièrement chez les agents et les dirigeants d'agence.

Un bailleur peut-il exiger un CDI ?

Rien n'interdit de vérifier la stabilité des revenus. Toutefois, exiger un CDI de façon systématique reste une pratique à risque, car elle peut caractériser une discrimination indirecte. Mieux vaut examiner l'ensemble des ressources et des garanties, quel que soit le contrat de travail.

Le propriétaire est-il responsable si l'agence applique sa consigne ?

Oui, il peut voir sa responsabilité engagée. Le propriétaire qui donne une instruction discriminatoire s'expose à des poursuites, tout comme l'agent qui l'exécute. Autrement dit, ni l'un ni l'autre ne peut se retrancher derrière son interlocuteur.

Comment prouver une discrimination sans témoin ?

La preuve reste possible par d'autres moyens. Par exemple, des captures d'écran d'annonces, des courriels, des SMS, des témoignages de tiers ou un testing peuvent étayer un dossier. Les enregistrements sont également recevables, selon leur caractère loyal. Enfin, le Défenseur des droits dispose de pouvoirs d'enquête pour réunir des éléments.

Conclusion

Respecter la non-discrimination logement, c'est d'abord connaître les 25 critères interdits et les bannir de vos annonces comme de vos échanges. C'est ensuite appliquer une grille objective, identique pour chaque candidat, et ne demander que les pièces autorisées. Enfin, c'est savoir dire non à un propriétaire, car les risques sont réels : jusqu'à 3 ans d'emprisonnement (5 ans dans un lieu accueillant du public), sans compter les amendes et les sanctions disciplinaires.

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